LE BAIL COMMERCIAL :

Le bail commercial est le contrat qui régit la location d’un bien immobilier destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de contrat présente des complexités en raison de ses particularités juridiques et économiques, et notamment les points suivants :

• La durée du bail : Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans. Cependant, le locataire peut résilier le bail tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Cette spécificité peut être difficile à gérer pour le propriétaire, qui doit anticiper les éventuels changements de locataires et de loyers.
• Le montant du loyer : Le loyer du bail commercial est généralement fixé en fonction de la valeur locative du bien immobilier, qui peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché. De plus, le bail peut prévoir des révisions de loyer qui doivent être négociées entre les parties. La fixation et la révision du loyer peuvent donc être source de conflits.
• Les charges récupérables : Le bail commercial peut prévoir le paiement de charges par le locataire, qui doivent être spécifiées dans le contrat. Cependant, les charges peuvent être difficiles à évaluer et à répartir entre les parties, ce qui peut également conduire à des litiges.
• Les obligations des parties en matière de réparations et de travaux : Le bail commercial peut prévoir les obligations du locataire et du propriétaire en matière de réparations et de travaux. Cependant, ces obligations peuvent être différentes de celles prévues pour les baux d’habitation, et peuvent être plus complexes à gérer.
• Cession et sous-location : Le bail commercial peut permettre la cession ou la sous-location du bien immobilier, sous réserve de respecter certaines conditions. Cependant, ces opérations peuvent être soumises à des formalités spécifiques et à l’approbation du propriétaire, ce qui peut également être source de difficultés.

En résumé, le bail commercial peut présenter de nombreuses questions techniques. Il est donc fondamental de bien rédiger le contrat et de négocier les conditions du bail de son notaire.

LE BAIL PROFESSIONNEL :

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants…).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire.

Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Lorsque les locaux sont à usage mixte (c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle), c’est un bail mixte qui doit être signé. Ce bail mixte n’est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles du bail d’habitation.

Aucune règle particulière n’est prévue au niveau de la fixation du loyer, qui est négocié librement par les parties et qui peut être révisable ou non.

Lorsque le bail professionnel arrive à terme, il est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure). Le locataire ou le bailleur peut toutefois donner son congé six mois au moins avant le terme du bail pour éviter cette reconduction. Contrairement au bail commercial, le locataire n’aura ici aucun droit au renouvellement, ce qui constitue un gros inconvénient.

LE BAIL D’HABITATION :

Le bail d’habitation est un contrat juridique qui régit la location d’un bien à usage d’habitation ou mixte (d’habitation et professionnel), que ce soit une maison, un appartement ou une chambre. Il définit les droits et les obligations du locataire et du propriétaire, ainsi que les conditions de la location.

Il est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les locataires en fixant des règles claires pour la location de biens immobiliers destinés à l’usage de résidence principale. Ce type de bail est généralement conclu pour une durée de trois ans, renouvelable automatiquement. Cependant, il peut également être établi pour une durée plus courte, notamment dans le cas de locations meublées.

Le contrat de bail d’habitation doit contenir certaines informations essentielles, telles que la description précise du logement, le montant du loyer, les modalités de paiement, la durée du bail, les charges locatives et la date de prise d’effet. Il est également courant de mentionner les règles relatives à la révision du loyer, au dépôt de garantie et aux conditions de résiliation.

Le locataire a plusieurs obligations, dont celle de payer le loyer et les charges à temps, de maintenir le logement en bon état, de respecter les règles de copropriété (le cas échéant) et de permettre au propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires. Le propriétaire, quant à lui, doit fournir un logement décent, assurer la jouissance paisible du locataire et entretenir les parties communes s’il s’agit d’une résidence collective.

Le dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer hors charges, est souvent exigé lors de la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. A la fin du bail, le propriétaire doit restituer ce dépôt de garantie dans un délai de deux mois, déduction faite des éventuels frais de remise en état.

En cas de litige, le locataire peut recourir à la Commission Départementale de conciliation ou saisir la justice. En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire pourra entamer une procédure d’expulsion, mais celle-ci est encadrée par des règles strictes visant à protéger les droits du locataire.

LE BAIL RURAL :

Un bail rural est un contrat de location conclu entre un propriétaire de terrains agricoles et un exploitant, dont l’objet est justement l’exploitation agricole de ces terrains. Ce type de contrat est considéré comme un acte de disposition car il implique la transmission à une autre personne de certains de ses droits sur ce bien.

L’activité agricole est définie à l’article L311-1 du Code rural et de la pêche maritime comme une activité relevant « de la maîtrise et de l’exploitation d’un cycle biologique végétal ou animal […] ainsi que les activités exercées par l’exploitant dans le prolongement de ce cycle ».

Il existe en conséquence plusieurs types de baux ruraux, faisant chacun état de spécificités propres à l’exploitation qu’il est possible d’en faire.

Selon la situation de l’agriculteur auquel vous consentez un bail rural, il faut distinguer entre le bail à ferme et le bail à métayage.

Le bail à ferme est conclu pour l’exploitation d’un terrain agricole par un agriculteur moyennant le paiement d’un loyer appelé « fermage ». Ce fermage est constitué par une somme d’argent remise au propriétaire du terrain. C’est la principale différence avec le contrat de bail dit « à métayage ».

Le bail rural dit « à métayage » a lui aussi pour objet d’exploitation de terres agricoles. Cependant, il se distingue du bail à fermage de part la nature du loyer du au propriétaire des terres agricoles. En effet, dans le cadre de ce type de bail, le preneur s’engage à remettre une partie des récoltes, ou du moins un pourcentage sur le prix de leur vente, au propriétaire.

Il faudra donc déterminer au sein du contrat quelles sont les modalités de partage des récoltes entre le propriétaire du terrain et l’exploitant de ce dernier.