DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL : CE QU’IL FAUT SAVOIR

DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL : CE QU’IL FAUT SAVOIR

1. Qu’est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence permet à un locataire commercial d’être prioritaire pour acheter le local qu’il loue, si le propriétaire décide de le vendre. Il existe deux types de droit de préférence :

-Légal : Instauré par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, il s’applique automatiquement depuis 2014.

-Conventionnel : Prévu dans le bail, il peut compléter ou modifier le droit légal.

2. À qui s’applique le droit de préférence légal ?

Ce droit concerne les locataires de locaux à usage commercial ou artisanal, selon la destination prévue dans le bail. Il ne s’applique pas :

-Aux locaux industriels.

-Aux bureaux (sauf si l’activité exercée est commerciale).

3. Quand le droit de préférence s’applique-t-il ?

Il s’applique uniquement en cas de vente volontaire du local par le propriétaire. Il ne s’applique pas pour :

-Les actes à titre gratuit (donations, legs, etc.).

-Les aliénations qui ne sont pas des ventes (apports, échanges, etc.).

-Les ventes ordonnées par un tribunal.

4. Quelles sont les exceptions au droit de préférence légal ?

Le droit de préférence ne s’applique pas dans les cas suivants :

-Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial (ex. : vente de deux locaux sous un seul bail).

⁻Cession unique de locaux commerciaux distincts à un même acquéreur.

⁻Cession d’un local commercial à un copropriétaire d’un ensemble commercial.

⁻Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (même si l’immeuble ne contient qu’un seul local commercial).

⁻Cession à un proche du bailleur (conjoint, ascendant, descendant).

⁻Application du droit de préemption urbain (DPU) par une collectivité territoriale.

Jurisprudence récente (2025) :

La Cour de cassation a confirmé que le droit de préférence ne s’applique pas si le local loué n’est qu’une partie de l’immeuble vendu, même s’il n’y a qu’un seul local commercial dans l’immeuble (Cass. 3ème civ., 19 juin 2025).

5. Comment fonctionne le droit de préférence conventionnel ?

Le droit de préférence conventionnel est prévu dans le bail. Il peut être plus large ou plus restrictif que le droit légal. Par exemple :

-Si le bail prévoit un droit de préférence « en cas de vente des locaux loués », le propriétaire doit proposer le local au locataire, même en cas de vente de l’immeuble entier.

-Si le bail ne précise pas cette clause, le droit de préférence conventionnel peut ne pas s’appliquer en cas de vente de l’immeuble entier.

6. Peut-on renoncer à son droit de préférence ?

Oui, mais la renonciation doit être explicite et non équivoque.

Par exemple : Si vous payez le loyer au nouveau propriétaire pendant deux ans sans contester la vente, cela peut être considéré comme une renonciation tacite.

=> Conseil : Pour éviter tout litige, formalisez votre renonciation par écrit.

7. Tableau récapitulatif du droit de préférence légal

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