Réforme des plus values immobilières

< Retour Créé le 24/05/2016 14:44:08
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué


Deçà, delà, pareil à la feuille morte, les réformes se suivent et emportent (partiellement) les précédentes. Depuis le 1er septembre 2013, le calcul de l’impôt sur les plus values immobilières est modifié.



Les nouvelles règles peuvent être résumées en trois principes :


  • modification du calcul de l’abattement pour durée de détention (1),
  • mise en place d’un abattement exceptionnel de 25% jusqu’au 31 aout 2014 (2),
  • la réforme ne touche pas la résidence principale, toujours exonérée d’impôt sur les plus value (et de cotisations sociales).

1. Abattement pour durée de détention :



A compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention diffèrent selon la nature du bien vendu.
 
1.1. Pour les terrains à batir, rien ne change. Les modalités de calcul restent les mêmes. L’abattement pour durée de détention est toujours fixé à :

  • 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4% pour chaque année de détention au-delà de la dix septième ;
  • 8% pour chaque année de dérention au-delà de la vingt-quatrième année.
  • Ainsi, l’exonération totale de l’impot sur la plus value immobilière et des prélèvements sociaux est acquise au bout de 30 années.
La législation fiscale est donc plus sévère envers les propriétaires de terrain à bâtir. Et cela devrait être encore rude à compter du 1er janvier 2014. Le Gouvernement par la voix de Monsieur CAZENEUVE, ministre du budget, a annoncé que les abattements pour durée de détention seront supprimés pour les terrains à bâtir.

1.2. Pour les autres biens immobiliers (par exemple : les terrains non à bâtir, les logements, les immeubles professionnels…), le cout fiscal et social est allégé. L’Administration fiscale a modifié le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention.

Dorénavant l’abattement n’est plus le même en matière d’impôt et de prélèvement social.

En matière d’impôt, l’abattement pour durée de détention est le suivant :

  • 6% de réduction pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21ème,
  • 4% de réduction pour la 22ème année,
Ainsi, l’exonération est totale au bout de 22 ans.


En matière de prélèvements sociaux, l’érosion est plus lente :

  • 1,65% de réduction par énne de dédention au-delà de la 5ième année et jusqu’à la 21ième,
  • 1,60% pour la 22ème année de détention,
  • 9% pour chaque année de détention au-delà de la 22ième année.
Il faut donc attendre 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux.

Les modalités de calculs du montant global de l’imposition deviennent plus complexes.

Rappelons que depuis le 1e janvier 2013, une taxe sur les plus values immobilières élevées (plus de 50.000 €) a été instituées. Cette taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

En résumé, le terrain à bâtir moins taxée du 1er janvier au 31 aout revient presque dans le droit commun avant d’être condamné à la perpétuité (on peut s’y attendre) à compter de janvier 2014.

2. L’abattement temporaire de 25% :



Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 aout 2014, un abattement exceptionnel de 25% est appliqué pour la détermination du montant imposable de l’impôt sur le revenu et aux prélévements sociaux des plus values résultant de la cession de biens immobiliers.

Cet abattement s’applique après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Il est également applicable pour la détermination de l’assiette de la taxe assise sur les plus values immobilières élevées.

Attention, l’abattement temporaire de 25% ne s’applique pas dans les cas suivant :

  • cession de parts de SCI,
  • vente de terrain à batir,
  • vente de droits immobiliers par le cédant au profit de son conjoint, son concubin notoire, son partenaire, un ascendant ou un descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • vente de droits immobiliers par le cédant au profit d’une personne morale (exemple :une SCI) dont le cédant, son conjoint, son concubin notoire, son partenaire, un ascendant ou un descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes est associé ou le devient à l’occasion de cette cession.