Coup de projecteur sur les réformes récentes dans l'immobilier

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PREAMBULE 




INFLATION DES REFORMES CES DERNIERES ANNEES et INSTABILITE DES STRATEGIES D’INVESTISSEMENT




  • Loi du 9 mars 2010 portant réforme de la TVA immobilière
  • Lois de finances 2011
  • Lois de finances 2012 et lois de finances rectificatives pour 2011
  • Décret du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers
  • Lois de finances 2013 et lois de finances rectificatives pour 2012

L’IMMOBILIER RESTE UN PLACEMENT ATTRACTIF


  • L’investissement peut porter sur l’immobilier en direct ou sur la « pierre papier » (parts de SCPI par exemple)
  • Financement par l’emprunt permet un effet de levier (taux d’intérêts bancaires demeurent très attractifs)
  • L’assurance décès adossée à l’emprunt est un outil de prévoyance en cas de réalisation du risque (décès, incapacité, etc..)

LES ENJEUX DE L’IMMOBILIER


La fiscalité des revenus de l’immobilier est dualiste : 

  • Fiscalité des REVENUS FONCIERS en cas de location NUE
  • Fiscalité des BENEFICES INDUSTRIELS et COMMERCIAUX en cas de LOCATION MEUBLEE
L’immobilier peut être détenu par une SCI et faire l’objet d’un DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

LIMITES DE L’IMMOBILIER


  • La complexité des dispositions législatives (lois sur la décence des logements, difficultés de recouvrement,
  • d’obtenir une expulsion, etc…) fait que l’investissement immobilier devient un vrai METIER.
  • Dans certaines grandes villes de France , le décret du 20 Juillet 2012 fixe un montant maximal d’évolution des loyers.

LA REFORME DE LA TVA IMMOBILIERE


  • Elle résulte d’une loi du 9 mars 2010 applicable à compter du 11 mars 2010
  • Concerne les ventes ou achats : alternative est l’application des droits de mutation au taux de droit commun de 5,09% sur le prix de vente
  • OU l’application de la TVA au taux de droit commun de 19,60% (20% à compter du 1/1/2014)

CONDITIONS D’APPLICATION de la TVA IMMOBILIERE


2 conditions cumulatives :

1 - Immeuble neuf ou Terrain à bâtir.

définition de l’immeuble neuf = immeuble bâti achevé depuis moins de 5 ans . L’art 257-2 du CGI comprend dans la définition un immeuble « ancien » rénové à concurrence de :

  • 50% des fondations
  • 50% des éléments de la charpente et murs porteurs.
  • 50% des façades hors ravalement.
  • Plus de 2/3 des éléments de second oeuvre suivants (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires et installations électriques et chauffage)
2 - Le vendeur doit être un ASSUJETTI à la TVA agissant

  • « en tant que tel » : une PP ou PM qui effectue de manière indépendante des activités soumises à TVA + dans le cadre de leur activité économique.
  • Ex : une SCI qui loue un local commercial suivant bail avec option TVA.
  • Le prix de vente est fixé TTC et la TVA est incluse dans le prix. L’acquéreur en fonction des cas paiera en sus une TAXE DE PUBLICITE FONCIERE de 0,715% sur le prix HT ou 125 €

NEUTRALISATION de la TVA


entre 2 assujettis

  • Art 257bis du CGI prévoit une dispense de TVA quand la vente concerne deux assujettis à la TVA, notamment lorsque l’acquéreur continue l’option TVA des baux en cours.
  • Dans ce cas le vendeur n’a pas à reverser tout ou partie de la TVA déduite (principe de la régularisation de la TVA par vingtième)
  • L’acquéreur reprend l’obligation de régularisation de la TVA et acquitte la TPF au taux de 0,715%

Le CAS DE LA REVENTE D’UN IMMEUBLE de - 5 ans par un non-assujetti


  • A compter du 1er janvier 2013 (sauf mesure transitoire) la revente par un non assujetti d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, acquis en VEFA N’EST PLUS SOUMISE à la TVA. (sauf régime transitoire pour avant contrats signés avant la 31/12/2012)
  • L’acquéreur sera redevable toutefois des droits de mutation au taux de 5,09%.

LES REFORMES SUR LES PLUS VALUES IMMOBILIERES


CONCERNANT LES IMMEUBLES BATIS et les TERRAINS NUS NON CONSTRUCTIBLES

2 mesures importantes :

  • 1 - L’abattement pour durée de détention est passé de 15 à 30 ans. Le taux d’imposition est de 19% + 15,50% de PS = 34,50%
  • 2 - création d’une nouvelle taxe sur les plus values (art 1609nonies du CGI) entrainant une majoration du taux de 19% (de 1%à 6%) lorsque la PV nette taxable est supérieure à 50.000 €

EXEMPLES


Cession suivant acte authentique du 15 janvier 2013 d’un immeuble bâti moyennant le prix de 300.000€.

L’immeuble avait été acquis le 30 janvier 2003 moyennant le prix de 100.000 €.

CALCUL

  • Prix d’acquisition : 100.000€
  • Travaux pour 15 % 15.000€
  • Frais pour 7,50% 7.500€
  • Prix de revient 122.500€
  • Prix de cession 300.000€
  • Plus value brute= 177.500€
Plus value après application des abattements par année de détention (soit 9 ans)

Prise en compte de 2% d’abattement au-delà de la cinquième, soit 8 % au total.

  • Plus value brute 177.500€ - 8 % = 163.300€
  • Taxation à 34,50% = 56.338€
  • + Surtaxe de 4 % = 6.532€
  • Coût total de l’impôt sur la PV : 62.870 €

PLUS VALUES IMMOBILIERES


CONCERNANT LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

L’abattement pour durée de détention est maintenu. La surtaxe n’est pas applicable.

1 - LES CAS D’EXONERATION SUBSISTANTS :

  • La vente de la résidence principale au jour de la vente ou de la mise en vente. Délai d’UN an séparant le départ du domicile de la date la vente authentique est admis. Au-delà tout dépend des circonstances.
2 - CAS D’EXONERATION DES PLUS VALUES

  • L’éxonération pour résidence principale est admise si la cession intervient dans le délai de DEUX ans suivant l’entrée dans un établissement social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapées.
  • Toutefois le cédant ne doit pas être assujetti à l’ISF et doit avoir un revenu fiscal de référence n’excédant pas un seuil. ( 23.572€ pour les revenus 2010 pour une part du quotient familial)
3 - CAS D’EXONERATION

  • Cession d’une résidence secondaire lorsque - le cédant est locataire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans. lorsque le prix de vente est réemployé dans les deux ans dans l’acquisition d’une résidence principale
  • Les biens détenus depuis plus de 30 ans, les biens vendus à un prix inférieurs à 15000€, les biens vendus par un titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sous conditions de ressources).

FOCUS SUR LA FISCALITE DES REVENUS LOCATIFS


LOCATIONS NUES

  • Loyers imposables dans la catégorie des REVENUS FONCIERS
  • Loyers – intérêts d’emprunt – taxe foncière – certains - travaux
LOCATIONS MEUBLEES

  • Loyers imposables dans la catégorie des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC)
  • Loyers – intérêts d’emprunt – taxe foncière – annuité d’amortissement – tous les travaux

LA LOCATION MEUBLEE


TROIS CONDITIONS CUMULATIVES :

  • inscription au RCS
  • recettes annuelles supérieures à 23.000€
  • Les revenus de la location meublée doivent excéder les revenus d’activités (salaires, pensions, rentes, etc..)
NB : Pas d’ISF dans certaines conditions.
Si une des conditions de l’article 151septiesVII du CGI n’est pas remplie le louer est considéré comme NON PROFESSIONNEL.

DEFINITION et AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLEE


Définition à partir de la Jurisprudence : suppose un équipement minimum et un inventaire du mobilier.

Avantages : Les dispositions suivantes ne son t pas applicables :

  • dépôt de garantie et répartition des charges pas limités.
  • celles relatives au blocage des loyers.
  • Pas de taxe sur les logements vacants
  • Pas de droit de préemption du locataire en cas de congé à la fin du bail.
  • Loi de 1989 si la location est saisonnière.

LA REFORME CONCERNANT L’INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF


  • LE REGIME PROPRE A LA LOCATION NUE
  • REGIME DUFLOT succè de au REGIME SCELLIER
  • LE REGIME PROPRE A LA LOCATION MEUBLEE AVEC LOUAGE DE SERVICES
  • REGIME CENSIBOUVARD est prorogé jusqu’au 31 décembre 2016

LES CONDITIONS DU DISPOSITIF DUFLOT


Ce dispositif concerne :

  • toute personne physique ou SCI non soumise à l’IS.
  • toute acquisition d’un immeuble neuf ou assimilé situé dans des communes limitativement énumérées et contenant un niveau de performance énergétique globale suffisant (BBC)
  • Suppose un engagement de louer dans les 12 mois de l’achévement et pendant au moins neuf années.
  • Suppose le respect d’un plafond de loyers (ex : 9,88€ le m2 à NANCY) et un plafond de ressources du locataire (ex : 39731€ pour un couple à NANCY).

LES MODALITES DE CALCUL DE LA REDUCTION D’IMPOT


Exemple : Acquisition de 2 appartements en l’EFA au prix de 350.000€

La base de calcul est le prix de revient de l’acquisition frais inclus, soumis à un plafond par mètre carré de surface habitable et sans pouvoir dépasser 300.000€ par année.

  • Base de calcul ramenée à : 300.000€
  • Taux de réduction : 18%
  • Montant de la réduction : 54.000€
  • Répartie sur neuf années, soit 6000€ par an.
NB : Le dispositif Scellier intermédiaire permettait en plus une déduction forfaitaire sur les loyers de 30% non reprise dans le régime DUFLOT.

LES CONDITIONS DU DISPOSITIF CENSI BOUVARD


Texte concerné : Art 199 sexvicies du CGI

  • Acquisition d’un immeuble neuf destiné à la location meublée situé dans un établissement ou résidence assurant des services aux locataires (résidence tourisme, étudiant, personnes âgées, etc..)
  • La réduction est calculée sur le prix de revient plafonnée à 300.000€ et répartie sur 9 années. Le taux de réduction est de 11 %, mais la partie du prix de revient objet de la réduction ne peut faire l’objet d’un amortissement dans la calcul du résultat BIC.
Attention : Avec la baisse du taux de réduction, il peut être préférable pour un client fiscalisé dans une TMI de 45% d’opter pour l’amortissement en charges et de renoncer à la réduction d’impôt.

FISCALITE DES CESSIONS DE PARTS DE SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE


La loi de finances 2012 (art 726CGI) a modifié les règles de calcul de l’assiette des droits d’enregistrement au taux de 5 % lors de l’acquisition de parts sociales de sociétés dont l’actif est composée à plus de 50% de biens immobiliers. (Prépondérance immobilière)

IL N’EST PLUS POSSIBLE POUR LE CALCUL DE LA VALEUR DES PARTS SOCIALES de déduire de la valeur réelle des biens immobilier le montant des COMPTES COURANTS D’ASSOCIES. Seul le passif aff rent à l’acquisition des biens immobiliers est déductible. (Ex : emprunt fait par la société)

Cette règle d’assiette ne joue pas pour le calcul des PLUS VALUES.

LES STRATEGIES FISCALES D’OPTIMISATION NON REMISES EN CAUSE


LA DONATION AVANT CESSION MOYEN DE PURGER LA PLUS VALUE

Exemple : Un immeuble de rapport a été acquis en 2000 pour

100.000€ par M. FISCAL. Cet immeuble est revendu en 2013 pour 200.000€. Une PV de l’ordre de 25.000€ serait exigible .M. FISCAL est veuf et a deux enfants. Il n’a pas besoin du prix de vente.

Conseil : Faire précéder le vente d’une donation entre vifs par M. FISCAL à ses deux enfants pour une valeur identique de 200.000€. Ce sont alors les enfants qui sont vendeurs.

Conséquences : Economie de 25.000€ de plus value. Pas de droits de donation en application des abattements de 100.000€ par enfant.

Limite : Abus de droit : la donation doit être antérieure à la vente + Le donateur ne doit pas se réapproprier le prix.

LA DONATION D’USUFRUIT TEMPORAIRE


La loi de finances 2013 a réformé la stratégie fiscale de cession d’usufruit temporaire par une Personne physique ou société non soumise à l’IS.

LE SCHEMA SUIVANT DEMEURE DONC POSSIBLE :

Donation par des parents à un enfant de l’USFRUIT POUR UN TEMPS LIMITE (5 ans par exemple) d’un bien immobilier ou d’une fraction de parts d’une SCI, pour lui permettre de financer ses études (l’enfant est détaché du foyer fiscal).

DONATION D’USUFRUIT TEMPORAIRE


3 CONSEQUENCES :

  • L’enfant donataire perçoit les loyers pour faire face à ses frais d’étude.
  • Les parents donateurs diminuent leur revenus fonciers car les loyers sont fiscalisés du chef de l’enfant (pas ou faiblement imposé s’il ne perçoit pas de revenus).
  • les parents reprennent l’encaissement des loyers au terme de la durée fixée pour l’usufruit.

LA VENTE D’UN IMMEUBLE A UN ORGANISME SOCIAL


Après de nombreuses tergiversations législatives, le CGI EXONERE de toute plus-value la VENTE de tout bien immobiliers à un organisme en charge du LOGEMENT SOCIAL

  • SOCIETE d’HLM.
  • COLLECTIVITES TERRITORIALES ou ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER en vue de leur cession à un organisme social.
  • Si le choix d’un acquéreur est possible , il vaut donc MIEUX PRIVILEGIER la piste de l’organisme social.

L’OPTION A L’IMPOT SUR LES SOCIETES POUR LES SCI


En principe, les associés d’une SCI soumise à l’IR sont imposables directement au titre des revenus fonciers (art 8 CGI on dit que la SCI est fiscalement translucide),

MAIS on sait que l’impôt sur les REVENUS FONCIERS peut être confiscatoire surtout pendant la période où les emprunts sont remboursés et qu’il n’ y a plus d’intérêts à déduire. Au taux d’impôt sur le revenu marginal de 45 % susceptible de s’appliquer s’ajoute les PRELEVEMENTS SOCIAUX au taux actuel de 15,50%, soit ensemble 60,50%.

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